7 conseils pour que votre achat d’appartement à rénover reste un bon plan !

    7 conseils pour que votre achat d’appartement à rénover reste un bon plan !

    06 novembre 2017

    Quel bien acheter

     Acheter une maison ou un appartement à rénover à Paris ou en région parisienne est dans l'esprit de beaucoup d'acquéreurs le bon moyen de faire une bonne affaire. A minima, c'est la certitude d’avoir quelque chose qui correspond parfaitement à ses goûts. Mais nous connaissons tous des histoires de rénovation cauchemar en terme de surcoût et de timing. Alors, comment éviter cela ? Quels sont les conseils à suivre pour qu'acheter pour rénover reste un bon plan ? Sept pistes de réflexion pour les amateurs de travaux.

     

    1. Commencez par ne pas surpayer un bien avec travaux

     

    Pour faire une bonne affaire, la première chose à surveiller est de ne pas payer son bien avec travaux trop cher  ! Simple, non ? Problème, les biens à rénover sont souvent plus chers que ce que l’on imagine car ce sont des biens rares et demandés. En effet, côté demande, elle est très soutenue : les français adorent les travaux qui sont souvent perçus comme une façon d’acheter “malin” pour "rentrer dans le budget". C’est aussi un moyen pour ne pas payer la décoration des autres. Côté offre par contre, c'est la pénurie : il y a moins de biens à rénover que lors de l’âge d’or il y a une dizaine d’années où beaucoup de biens ont été transformés. La tension est donc très forte sur ce segment de marché. 


    Deux autres éléments aggravent cette pénurie de biens et tirent les prix à la hausse : 
    d'une part, une partie du marché reste peu accessible pour le grand public (les biens vendus par des notaires après une succession par exemple ou ceux captés par des marchands de biens). D'autre part, les émissions de télé sur le home staging incitent les propriétaires à “revamper” d'abord leur bien pour essayer de vendre plus cher  “rénové” qu'avec travaux à faire.  Il est du coup de plus en plus rare de pouvoir acheter à très bas prix un bien à rénover même en ruine et surtout d’espérer faire une grosse plus value.

    A l'arrivée, un bon achat consiste à d'abord rester cohérent avec le marché, une fois les travaux réalisés. C'est déjà un bon objectif ! 

     

    2. Entourez-vous de bons pros  

     

    architecte

     

    Autre certitude : faire appel à de bons experts est essentiel, surtout en cas de gros travaux qui peuvent vite gonfler les prix au m2 et les risques.

    Type de travaux Expertise Coût au m²
    Restructuration Architecte + Maître d’oeuvre Entre 1500 et 1800 euros du m²
    Rénovation légère + Salle de bain/Cuisine Entreprise de travaux Entre 700 et 1000 euros du m²
    Rafraîchissement Entreprise de travaux Entre 200 et 400 euros du m²

     

    Pour trouver un bon architecte, rien de tel que le bouche à oreille ! Mais même dans ce cas, demandez lui son book et ses réalisations passées pour voir ce dont il est capable et ne pas vous tromper. Le choix d’un maître d’oeuvre aussi est capital. Bon à savoir : de nombreuses startup spécialisées sur la gestion de travaux se développent aujourd’hui avec succès comme par exemple Travauxlib, Little Worker, Truster

    Une fois le bien trouvé faites votre deuxième visite avec votre architecte et demandez une étude faisabilité. Via son expertise il saura déceler des vices et estimer le coût des travaux.

     

    3. Développez votre capacité à vous projeter 

     

    Troisième conseil : il faut bien vous connaître et ne pas surestimer votre capacité à gérer des travaux. C’est une des choses des plus prenantes et des plus stressantes qui soient, tous ceux qui en on fait vous le diront. L’idéal est donc d’aimer ça, d’en avoir déjà fait ou d’être doué.

    En effet, vous réduirez fortement vos coûts si vous êtes capable de gérer directement certaines parties du chantier et de vous projeter.

    Mais même dans ce cas, ne vous précipitez pas ou pensez à découper le projet en plusieurs parties. Commencer par une extension ou une amélioration d’un bien déjà rendu habitable et où l’on a vécu quelques mois permettra peut-être d’avoir de meilleures idées pour la suite des travaux.  Dans tous les cas, essayez d'éviter de devoir habiter dans votre appartement ou maison encore en travaux : c'est le meilleur moyen de vous dégouter à jamais et de faire des mauvais choix sous stress. 

     

    4. Méfiez-vous des projets trop complexes 

     

    Sumo 

     

    Pour Alexandra, "home catcher" chez Je Rêve d'une Maison, "cinq types de travaux doivent être redoutés et bien étudiés avant de vous lancer car ils sont souvent sources de dérives de coût ou de budget". Ils concernent aussi bien les maisons que les appartements :

    1. Fuyez la toiture : Si elle est à refaire dans le bien à acheter, sachez qu’elle implique de longs travaux onéreux.
    2. Faites très attention à l'humidité : Dans certains cas on peut la drainer mais si elle vient d’un sous sol ou de la proximité avec la Seine, Fuyez ! Le problème ne se résoudra peut être jamais.
    3. Vérifier l’état de la structure, la cause et évaluez correctement le risque : Il existe des carrières sous Paris et ses alentours et elles peuvent causer des dommages sur les biens. Un architecte est capable de s’en rendre compte et de juger de la gravité d’une fissure, par exemple.
    4. Checkez les évacuations des eaux usées : L’évacuation des “Eaux noires”, par exemple, peut entièrement remettre en cause votre projet. Cela fait référence aux sanitaires, si dans votre projet de réaménagement vous ne pouvez les raccorder à l’évacuation, vous serez bloqués.
    5. Ne sous-estimez pas les risques avec la copropropriété notamment juridiques : Vérifiez les titres afin de ne pas acheter un lot comportant une partie commune illégale ou une extension non déclarée. Dans le cadre de travaux dans une copropriété, profitez de l’Assemblée Générale annuelle pour faire valider votre projet. Attention l’annexion de partie commune peut entraîner des jalousies et des copropriétaires peuvent exiger de façon innatendue une contrepartie financière.

     

    A l'inverse, privilégiez les travaux plus simples si vous avez envie de souffler un peu ou dormir la nuit ! Cela concerne principalement la plomberie, le chauffage, le gaz ou l’électricité

    Même s'ils peuvent coûter chers, si vous faites appel à des bons professionnels, vous irez au bout sans soucis. Ne cherchez pas en tout cas à économiser sur ces postes (hormis les gammes d'équipements) sauf si vous êtes très expérimentés et vérifier tous les enjeux de garantie dans tous les cas. 

    Les professionnels sont habitués à ce genre de travaux même dans les immeubles les plus anciens. Attention cependant à la vétusté de votre installation, plus elle est vieille plus elle nécessitera du temps et de l’argent à être remplacé.

     

    5. Ciblez certaines typologies de biens avec attention

     

    Pour être efficace dans un projet de recherche avec travaux, orientez-vous d'abord vers des types de biens qui peuvent avoir des opportunités de rénovation intéressantes. 

    Privilégiez donc ces 8 typologies de biens :

    • Les appartements en dernier étage. Un bien de dernier étage peut idéalement comprendre des combles aménageables ou même être vendu sous forme de lot de “Chambre de bonne”. Souvent par contre, les chambres de bonne sont séparées entre elles par des parties communes mais si vous réussissez à réunir tout le dernier étage, vous disposerez d’une grande liberté d’aménagement. Cela a toujours été un bon plan, cela le reste, mais c'est difficile à trouver et très demandé. Le 16eme arrondissement reste un quartier intéressant pour ce type de biens. 

     anciennes chambres de bonne


    • Les grosses rénovations avec changement de destination. Pour réaliser de grosses rénovations, certains biens sont à privilégier. Les anciens bureaux par exemple offrent de grands plateaux décloisonnés qui peuvent être très versatiles en terme d'aménagement. Transformer un local commercial en loft peut être très intéressant mais nécessite de vraies précautions sur le changement de destination. 

    renovation atelier d'artiste

     

    • Les surelévations. Face à la pénurie de logement, la tendance est à la verticalité en ce moment à Paris. C'est même avec la végétalisation des toits, un des deux grands chevaux de bataille de Mme Hidalgo. Profitez en si vous en avez l'appétit, il y a des "coups à jouer". Intéressez-vous notammment aux immeubles en "dent creuse" qui permettent d'imaginer une surélévation. Dans certains cas, les copropriétaires pourront voir un projet de ce type d'un bon oeil car cela ne lèse a priori personne, réduit les charges communes et apporte au copropriétaires une somme financière importante correspondant au droit de surélévation. Les regles d'urbanisme s'assouplissent à vue d'oeil chaque année pour faciliter ce nouveau marché. 

    surelevation

     

    • La rénovation d'un immeuble à plusieurs. Si vous aimez les projets qui détonnent, que vous avez des bons amis comme vous avec le goût du risque, le goût des travaux... et de sérieux moyens, faites le marchand de bien. Offrez vous un grand bâtiment industriel et redécoupez le avec l'aide d'un architecte en plusieurs lofts ou appartement sur mesure. Vous ferez une belle affaire, financièrement parlant, et avec un peu de chance, vous garderez même vos amis ! 

     

    duplex en verriere à rénover

     

     

    • Les loges de gardien. On n'y pense pas souvent, elles ont même mauvaise réputation, mais les loges de gardien se prêtent parfaitement au jeu de la rénovation, notamment en raison de leur grande hauteur sous plafond souvent. Rénovée, une loge peut devenir un appartement agréable en rez-de-chaussée. 

     

    renovation loge de gardien 

    • Les immeubles construits entre les années 50 et 80. Souvent, cela fait partie des types d'architecture que l'on élimine en premier. Or, détrompez-vous, l’architecture de l’époque fait que les murs porteurs sont sur les murs d’enceinte ou autour de la cage d’escalier et non pas à l'intérieur du bien lui-même. Autrement dit, totale liberté de décloisonnement dans l'appartement ! Une belle localisation, une belle vue "bien achetée" ... avec une belle restructuration peut donner de très belles surprises.

    rénovation appartement années 70

      

    • Le souplex. Là aussi, aménager un souplex permet de gagner considérablement en surface. Par contre, attention aux risques d’humidité, surtout dans le centre de Paris avec la proximité de la Seine, il faut mettre en place un bon système d’aération ! La lumière aussi doit s'étudier mais des solutions de plus en plus efficaces existent pour apporter de la lumière. Soyez réalistes néanmoins : les souplex même rendus plus lumineux ne se revendent pas très bien. Donc n'achetez pas cher !  

    souplex rénové

     

    • Les maisons à agrandir. Là, gros avantage, aucun problème de copropriété, vous êtes seul à posséder votre bien (normalement) ! Si vous pouvez étendre votre bien avec une véranda ou même construire une extension sur plusieurs étages, vous serez le grand gagnant. Vérifiez simplement que le Plan Local d’Urbanisme l’autorise.

     

    rénovation extension de maison



    6. Apprenez à piloter un projet de travaux efficacement

     

    L’idée ici, est de toujours avoir un pied dans les travaux même lorsque vous les faites faire par un prestataire. Gardez en tête que c’est un projet qui a besoin d’être piloté tout le long pour s’assurer de sa réussite !

    Si vous les faites faire par un prestataire, Il faut bien le gérer ! Avant les travaux, assurez-vous que votre partenaire a bien une assurance “décennale” pour vous couvrir en cas de dégâts. Et dans la constitution du contrat, prévoyez un échelonnement du versement financier en fonction de l’avancement des travaux ainsi qu’un pourcentage de la somme à déduire si le résultat final n’est pas ce que vous vouliez, s’il y a des anomalies ou si le chantier a pris du retard. Pour être au plus proche de l’avancement des travaux, organisez enfin une réunion hebdomadaire avec le chef de chantier.

     

    7. Optimisez les aides de l’état

     

    Dernier conseil et non des moindres : optimisez toutes les aides financières permettant d’alléger les coûts liés aux travaux de rénovation. Beaucoup de ces aides concernent désormais les travaux de rénovation énergétique, notamment sur les combles et les fenêtres. Pour être bien au fait des possibilités, voici quelques sites à consulter : Le prêt à taux zérol’ANAHle CITE et le programme Habiter Mieux.

     

    Un projet de rénovation est donc un projet au long cours qui doit s'évaluer avec rigueur et lucidité. Mais si vous respectez certains principes, tout est possible.

    Vous ne pourrez plus dire que vous ne le saviez pas !

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    Auteur: Eric Chatry

    Eric Chatry est cofondateur de Je Rêve d'une Maison. Passionné d'immobilier et d'innovation, il porte une vision décalée de l'immobilier pour les acquéreurs.
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    Je Rêve d’une Maison est la startup qui réinvente la chasse immobilière à Paris et en région parisienne depuis 2016. Sa valeur ajoutée repose sur une technologie innovante, nommée ImmoScanTM, qui analyse en temps réel 100% du web immobilier. Son efficacité repose également sur une équipe performante qui accompagne les acquéreurs tout au long du processus d’acquisition.