Acheter un appartement avec terrasse à Paris oui mais... !

    Acheter un appartement avec terrasse à Paris oui mais... !

    06 novembre 2017

    Quel bien acheter

    Paris vu d’en haut ! Qui n’a pas rêvé d’acheter un jour une terrasse à Paris pour l'aménager en cocon douillet et secret ? Même si, du fait de la rareté de ce genre de petit plaisir, le prix peut vite devenir astronomique. Mais est-ce que cela le mérite toujours ? Et d'ailleurs, "combien ça vaut" une terrasse et comment bien l'évaluer en terme d'accès, de vue, vis-à-vis, bruit, surface, statut juridique etc... Revue en 12 points pour que votre  terrasse carrosse ne se transforme pas en terrasse citrouille une fois achetée ! 

     

    Terrasse, balcon, loggia, patio et cour : les différences

    Commençons par mettre un peu d'ordre ! En effet, de la même façon qu'un salon vaguement haut de plafond ou qu'une ancienne boutique deviennent trop facilement des "lofts" au détour d'une annonce, beaucoup de grands balcons, loggias, patios ou cours intérieures deviennent vite des terrasses, un mot magique pour les vendeurs. 

    Architecturalement parlant, ce sont des choses bien différentes : 

    • une terrasse est obligatoirement en partie découverte et doit reposer sur quelque chose (un dernier étage d'un même immeuble ou le toit d'un local commercial voire d'un autre immeuble attenant par exemple). C'est pour cela qu'il n'y en a généralement qu'au premier et dernier étage habituellement. Voire aux derniers étages si l'immeuble se termine en forme d'escalier justement pour cela. Une terrasse peut être plus ou moins profonde mais elle est vraiment utilisable à partir de 2 m de profondeur. 
    • un balcon est une dalle en avancée sur le vide (ou sur le balcon du dessous) avec trois côtés en rambarde voire deux si c'est un angle. Il est filant quand il continue sur toute la façade et non pas uniquement une ouverture. 
    • une loggia est une dalle de sol avec une baie vitrée reculée souvent, de sorte que sol, mur et plafond font partie du prolongement de l'habitation et forment une cavité dans la façade extérieure. Bref, si on avançait la baie vitrée, cela fermerait la façade en aplomb. 
    • un patio est un concept plus décoratif qu'architectural et est plus adapté aux maisons ou aux lofts de plain pied. C'est en fait une cour intérieure à ciel ouvert héritée des pays chauds (Italie, Espagne, Maroc,..) censée apporter de la lumière mais aussi de la fraîcheur et de l'ombre, étant le plus souvent en position centrale d'un bâtiment. Patio et cour intérieure sont quasi synonymes. 
    • une cour extérieure est un espace de rez-de-chaussée le plus souvent, parfois sur un passage (en entrée de loft par exemple) ou depuis une des pièces sur une cour commune. Elle est idéalement en partie privative. 

    La terrasse est donc le top des espaces extérieurs aménagés. 

     

    Où trouver des terrasses  en région parisienne ?

     

     terrasse levallois

     

    On ne le sait pas forcément, mais hormis quelques biens d'exception aménagés depuis en rooftop, les terrasses sont très rares dans l'ancien, encore plus dans l'haussmannien. La "faute" aux toits en zinc qui n'ont pas été du tout pensés pour cela avec leurs chambres de bonnes dans les combles. L'histoire des appartements haussmanniens nous rappelle d'ailleurs que l'étage noble était le deuxième étage et le dernier était réservé aux domestiques ! PMC (pour "parquet moulure cheminée") et terrasse ne font donc pas bon ménage. 

    Plus tard, sur toutes les construction d'avant guerre, les immeubles n'étaient pas construits généralement avec balcons ou terrasses. Ce n'était pas la mode. Ce n'est qu'à partir de 1950, et surtout dans les constructions des années 1960 et 1970, que l'on voit apparaître des terrasses. 

    Ces immeubles avec terrasse sont surtout concentrés dans quelques arrondissements de la capitale, comme les 15ème, 16ème, 19ème ou 20ème, et en proche banlieue, dans des villes comme Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Neuilly-sur-Seine, Saint-Mandé ou Vincennes.

    Dans le cœur historique de la capitale, comme dans le Xe, XIe et XIVe arrondissements, seuls certains bâtiments anciens ont bénéficié d'extensions et d'espaces extérieurs au fil de l'évolution des goûts et de la sociologie urbaine. Pour Aimée, home catcher, "on peut clairement trouver d'anciens locaux industriels transformés en loft avec des cours pavées privatives charmantes ou des espaces avec des terrasses secrètes". 

     

     

    15-20% de surcoût en moyenne

     

    D'après l'agence Terrasses en vue, spécialisée sur ces biens très recherchés, comme Terrasses et jardins, "là où un appartement classique intéresse cinq acquéreurs potentiels, il y en a vingt pour un bien avec terrasse".

    Pour Marion, chasseuse immobilière, c'est même sous-estimé. Elle poursuit : "les acquéreurs adorent tous l'idée d'une terrasse mais pour des raisons différentes : un célibataire pour se faire plaisir, un couple pour dîner entre amis dehors, une famille pour que les enfants puissent jouer dehors facilement".

    A l'arrivée, un bien sans défaut avec une terrasse se négocie en moyenne à 15 % et 20 % de plus que le prix du marché. Même si de nombreux facteurs rentrent en compte dans sa valorisation et que beaucoup ne méritent pas un tel surcoût. 

     

    Le nec plus ultra, la terrasse en rooftop

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    Dans la seigneurerie des terrasses, le rooftop se place tout en haut. Un signe ? “Villa sur toit”, “toit terrasse”, “rooftop”, “penthouse”, les qualificatifs ne manquent pas pour illustrer le top du top des terrasses. Souvent au dernier étage d’immeubles de luxe, haussmanniens ou pas, dans le 16ème, 8ème, 17ème ou 7ème, tout y est exceptionnel souvent : la vue, l’espace, l’ensoleillement et le prix.

    Amateurs de rooftop, si vous n'avez pas les moyens de vous payer un palace sur toit, ne désespérez pas. La bataille de Paris des toits plats et de la verticalité ne fait que commencer ! Le rêve est permis.  

    Certains élus ont voulu il y a quelques années faire classer les toits de Paris au patrimoine de l’Unesco et  "figer" l'existant. Cela a réveillé du coup la mairie de Paris, qui a développé le projet alternatif (voire inverse) de construire sur les toits. Depuis, on assiste à une lame de fond architecturale qui consiste à aller chercher de la surface de bâti en hauteur, puisque la surface au sol est limitée. Deux combats ambitieux sur la "verticalité" sont d'ailleurs menés en ce moment à Paris : la surélevation de certains immeubles -ceux qui s'y prêtent, notamment les fameuses "dents creuses" - et la végétalisation d'une partie des 460 ha de toitures plates à Paris.

    Dans ce contexte favorable, il est quasi sûr que des projets d’aménagement de toits portés par des privés, des copropriétés ou des foncières, permettant d’amener un peu de “nature dans la ville” à l’aune du réchauffement climatique et/ou de construire du bâti en hauteur trouveront de plus en plus d’écoute bienveillante auprès de l’urbanisme. 

     

    Poursuivons sur l'axe "hauteur" des terrasses. Car toutes ne sont pas des rooftops. Certaines sont aussi situées à mi-hauteur de l’immeuble, par exemple posées sur le toit d’un immeuble voisin. Ou bien en rez-de-chaussée. On l'appelera plus "cour intérieure" dans ce cas comme vu plus haut. Dans tous ces cas, faites attention aux problèmes de vis-à-vis et de luminosité. Visitez à plusieurs moments dans la journée pour être sûr de votre utilisation future de la terrasse. 

     

     

    L'importance d'un accès plain pied 

     

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    Une erreur fréquente concernant les terrasses est de sous-évaluer l'importance de l'accès. Séduit par la possibilité d'accéder par exemple à un toit terrasse depuis chez soi, il est très facile d'oublier qu'un simple escalier d'accès, même avec peu de marche, même s'il est privatif peut vite ruiner l'usage réel qui en sera fait. A fortiori donc, si vous devez passer par des parties communes pour aller sur la terrasse. Bref, privilégiez toujours une terrasse facilement accessible. Mieux vaut avoir une petite terrasse de plain pied où l'on va pour un rien, qu'une grande terrasse où l'on ne va qu'en mode expédition. 

    L''accès depuis des pièces de vie comme un salon ou une cuisine est aussi important. Depuis un couloir ou une chambre par exemple, la terrasse ne sera pas beaucoup utilisée dans la pratique. Un simple balcon ferait autant l'affaire. 

    Enfin, la disposition importe aussi : idéalement, la terrasse ne doit pas être trop étroite et trop en longueur. En dessous de 1,4 m de large et 3 m de long par exemple, vous pourrez tout juste poser une table et quelques chaises mais il sera difficile de circuler.   

     

     

    En prendre plein la vue, oui mais...

     

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    Difficile de dissocier dans notre imaginaire la terrasse de la vue. Mais ce sont bien deux concepts différents. Peu de terrasses ont d'ailleurs une vue digne de ce nom.

    Evidemment, que ce soit une vue à 360 degrés, une vue dominante sur les toits de Paris ou juste une vue dégagée sur une rue, un boulevard ou rien de particulier, chaque vue s’apprécie selon ses mérites. Mais pour Anna Sofia, home catcher chez Je Rêve d'une Maison, il faut être très pragmatique car "la vue qui compte vraiment, c'est celle que l'on a assis dans le canapé de son salon". Celle que l'on a depuis la terrasse en se tordant le cou ne sert pas à grand chose, si ce n'est à la montrer aux amis de passage, mais elle peut coûter cher ! 

    Alors bravo si vous trouvez une (vraie) vue sur un des nombreux monuments flagship type Tour Eiffel, Montmartre ou l'Opéra, autant de lieux très visibles au loin à Paris. De même, une vue sur un parc, un canal, la Seine est rare et très demandée. Mais soyez juste critique sur la qualité et surtout la vraie utilité de la vue avant de sacrifier au coup de coeur : si c'est un achat locatif (de luxe), vous n'aurez sûrement pas trop de mal à la rentabiliser. Sinon, c'est moins évident ! 

    Souvent, une simple vue dégagée est déjà un gros plus pour votre qualité de vie !

     

     

    Vis-à-vis... à éviter mais des solutions existent

     

     

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    En effet, il est assez courant d'avoir un vis-à-vis depuis une terrasse à Paris, compte tenu de la densité d’habitation. Cependant, tous les vis-à-vis ne se valent pas.

    Soyez donc vigilants quand vous visitez un appartement car dans la hiérarchie de la “malaisance”, la vue plongeante du voisin sur votre terrasse risque de bien vous gâcher le plaisir.

    Une variante est la vue du voisin d’en face ou d’à côté à la même hauteur. Elle peut être gênante, elle aussi, mais peut plus être gérée. En effet, si vous avez le champs libre juridique, de très nombreuses possibilités d'aménagement de votre terrasse existent, notamment contre le vis-à-vis. Les plus agréables peuvent aussi redonner à votre espace un caractère cocooning et secret. Parmi les plus connues, citons celles-ci : 

    1. la vigne vierge, très résistante au froid, facile d'entretien... mais envahissante et attention au mur
    2. une grande palissade, par exemple en bambou ou en arbre de type fin bouleau 
    3. des voilages, soit légers et amovibles soit plus permanents de type ombrage en triangle qui donneront à votre terrasse des allures de bateau pour rythmer l'espace l'été et jouer avec les ombres et la lumière... tout en protégeant des regards
    4. des arbres à foison, rien de plus efficace pour ne pas attirer le regard des voisins... et même lui faire plaisir
    5. une mini jungle, de hauts branchages ou des végétaux exotiques, type bambou, si votre voisin n'est pas contre
    6. de la glycine, une plante grimpante à floraison généreuse très agréable 

     

    Sinon, dites vous que, plutôt que des voisins envahissants, ce n'est pas plus mal parfois d'avoir une façade neutre en face ! Parfois, il est même possible d'habiller une façade sans charme par d'élégants claustras pas très chers ...voire si vos voisins d'immeuble sont des artistes dans l'âme, de demander à la copropriété d’à côté d’en faire une oeuvre de “street art” !

     

    Plein sud Captain ! 

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    Connaissez-vous quelque chose de plus frustrant que de découvrir, une fois installé, que la terrasse de son nouvel appartement ne bénéficie que de peu d’heures d’ensoleillement à cause d’une mauvaise exposition ou d’un immeuble voisin mal placé. Et le pire, c'est que cela arrive tous les ans à des centaines d'acquéreurs. 

    Pourtant, s’il y a bien quelque chose de prévisible et d’immuable, c’est la trajectoire du soleil et l’orientation de la terrasse ! A vos boussoles (de smartphone) moussaillons ! Et faites confiance à la science et à la logique plutôt qu’à l’agent immobilier !

    De façon générale et sans surprise, préférez une exposition sud pour maximiser l’ensoleillement en fin de journée quand la lumière est très agréable. Réfléchissez également à l'usage que vous ferez de la terrasse : si vous êtes plutôt genre petit déjeuner au soleil, déjeuner le midi, apéro le soir, dîner aux chandelles ...ou bain de soleil. Cela peut être bien utile si vous ne voulez pas toujours déjeuner à l'ombre avec un plaid.  

    Soyez aussi très pragmatique dans votre recherche d'appartement avec terrasse entre rêve et réalité. Pour Sophie et Patrick, acquéreurs à Levallois "On a perdu un an à chercher une terrasse exposée sud dans notre budget car nous sommes des parisiens contraints. Il était vital pour nous de pouvoir profiter du soleil à déjeuner... avant de nous rendre compte que nous partions tous les weekend en Sologne et que nous ne l'utiliserions jamais. On a changé nos critères du coup et trouvé en 3 mois". 

     

     

    Attention au bruit... mais dans les deux sens ! 

     

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    Les nuisances sonores ne sont pas a priori ce qui vient le plus à l’esprit quand on parle de terrasse. Et, quand on y pense, c'est souvent dans un seul sens, celui des nuisances des voisins ou de la rue. ! Il est capital en effet de pouvoir être au calme pour profiter d'une terrasse. Heureusement, c'est souvent le cas sur une terrasse en étage, en rooftop ou même donnant sur la cour d'un immeuble. Néanmoins, comme pour l'exposition ou l'accès, réfléchissez bien à l'usage que vous ferez de la terrasse : le bruit un soir ou un weekend (quand vous l'utiliserez surtout) est souvent très différent du bruit en semaine quand vous l'avez visité. "Un éléphant qui trompe énormément à l'envers" donc ! 

    Mais, si vous achetez un appartement avec terrasse sur une cour intérieure, le risque de nuisance sonore vient peut-être d'ailleurs. Car s'il faut se méfier des voisins, c'est dans les deux sens ! 

    En effet, vous pourriez être ennuyé par les voisins bruyants l’été qui vous ruinent le plaisir d'être dehors ; mais vous pourriez aussi sérieusement gêner vos voisins par des dîners un peu sonores sur votre terrasse, surtout si cela résonne. Si vous ne voulez pas avoir à gérer des plaintes de voisins, ou devoir vous limiter trop fortement dans l'usage de votre future terrasse, lors de la visite de l'appartement, testez autant que possible la sonorité de la cour depuis la terrasse. Cela peut donner lieu, certes, à des vocalises cocasses, mais c'est important ! Sachez aussi néanmoins que, là aussi, les aménagements de terrasse peuvent aider à gérer le bruit. 

     

     

    Jouissance exclusive ou propriété ? Vérifiez ce que vous achetez vraiment

     

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    S'il y a bien un sujet à vérifier lorsque vous achetez un appartement avec terrasse, c'est le statut juridique de celle-ci. En gros, est-elle en propriété pleine et entière ou est-ce une jouissance, exclusive ou non ? Tout cela a en effet beaucoup d’impact sur la valeur, le coût d’entretien et ce que vous pourrez faire concrètement du potentiel d’une terrasse.

    En propriété, elle vous coûtera plus cher à l'achat mais cela vous permettra de l’aménager plus à votre guise. Quoi que que vous fassiez, soyez néanmoins vigilant, habile et prévenant vis-à-vis des autres copropriétaires, même si vous en avez le droit, car les jalousies sont souvent très fortes sur ce genre de sujets. On ne compte plus les situations de "comedie humaine" dans les copropriétés à cause de terrasses ! 

    Si vous n'achetez pas en pleine propriété, c'est peut-être que le vendeur a annexé (comme cela arrive très souvent dans les copropriétés au fil des ans) un bout de cours ou de terrasse sans en posséder toutefois le droit au regard de la législation applicable. Vérifiez la nature juridique de cela attentivement. Si rien ne ressort de l'examen des titres de propriété concernant la terrasse (partie privative ou commune avec jouissance exclusive), il vous faudra alors éplucher le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui l'accompagne, afin de vérifier que le vendeur a bien le droit de vendre l'usage, en plus du lot, et qu'il a bien donc la jouissance exclusive de cet espace.

    Une situation typique d'une clause suspensive à la promesse ou au compromis de vente survient quand le propriétaire prétend avoir annexé cette partie commune avec l'autorisation des autres copropriétaires mais ne retrouve pas de trace légale valable. Dans ce cas, ce n'est pas à vous, acquéreurs, de prendre le moindre risque : demandez-lui de produire le procès-verbal d'assemblée générale l'attestant et sinon, mettez une clause suspensive lui laissant le temps de convoquer une AG extraordinaire pour ce faire. Ne cédez en rien là dessus, vous le regretterez amèrement plus tard car vous risquez de ne pas pouvoir utiliser de la même façon cet espace. 

    Sachez aussi qu'en terme de coût d'entretien, le statut juridique a également une très forte influence :

    • En pleine propriété, c'est une surface privative, au même titre que l'appartement. Toutes les charges afférentes au prorata du métrage seront donc pour vous, acquéreur, au même titre que ­l'impôt foncier et la taxe (bientôt feue) d'habitation. Les travaux seront, eux, totalement à votre charge ; donc si vous anticipez des frais de remise en état de repavage d'une terrasse en cour, d'un toit terrasse, des frais d'adjonction d'eau, d'étanchéité ou de passage de câbles électriques, ajoutez-le dans votre budget. Cela peut vite chiffrer. 
    • Avec un droit de jouissance exclusive, vous n'aurez par contre à payer que l'entretien de cette surface. et les travaux lourds seront au tantième pour toute la copropriété concernée d'après le règlement intérieur. Tout bénef donc ! 

    Au global, un droit de jouissance exclusif "bien carré" est donc tout à fait intéressant et même préférable. Il est largement souhaitable par contre que le droit de jouissance exclusif soit rattaché au lot et bien publié à la conservation des hypothèques : il devient alors irrévocable et peut parfaitement être cédé.

    En résumé, vous avez donc les avantages de la propriété sans les inconvénients !   

     

    Un métrage à challenger par principe

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    Souvent, des pistes de négociation apparaissent à l'examen du métrage Carrez d'un bien. Chaque mètre carré compte et vous devez être très vigilant à l'examen des lots. C'est encore plus vrai quand le bien possède une terrasse car aucun texte ne précise vraiment une méthode claire pour le chiffrage des mètres carrés de terrasses (comme les jardins ou cour d'ailleurs). 

    Beaucoup d'agents utilisent la méthode la plus simple et la plus favorable à leur client, le propriétaire vendeur. Logique. Elle consiste à appliquer un facteur de pondération en fonction de l'accès (plain pied ou pas) sur la surface de la terrasse (généralement 50% de plain pied, 30% sinon comme c'est souvent le cas des toits-terrasses) et de l'ajouter à la surface du bien dans le calcul du prix de vente global.

    Vous devez absolument en tant qu'acquéreur décortiquer cette méthode et la challenger. Voici trois arguments possibles : 

    • Trop basique. La stricte pondération des mètres carrés ne rendra pas compte d'éléments qualitatifs (calme, ensoleillement, vis-à-vis, accès, ..) surtout sur les biens atypiques. Conseil : si la terrasse que vous convoitez n'est pas parfaite, refusez la méthode basique de coefficients des mètres carrés ou ajustez-là en fonction des défauts. 
    • Trop linéaire. Autant sur un appartement, chaque mètre carré "se vaut", autant sur une terrasse, les premiers mètres carrés valent plus que les suivants. Dans une terrasse de 50 m2 par exemple, les 25 derniers mètres carrés vous seront moins "utiles" que les 25 premiers mètres carrés, essentiels pour vivre dehors. Valorisez donc moins les mètres carrés supplémentaires au delà de 25 m2 de terrasse. 
    • Trop décorrelé de la surface de l'appartement. Surtout dans le cas d'une grande terrasse attachée à une petite surface, ne surpondérez pas la terrasse dans le coût global de l'appartement. C'est une question de bon sens : un accès à une terrasse de toit de 120m2 sur un appartement de 60 m2 ne vaut tout de même pas autant que 36 m2 en plus d'appartement ! 

     

    Des bonifications d'aménagement multiples

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    Pour éviter d'avoir des déconvenues lors de votre acquisition, avec le vendeur comme avec les copropriétaires, faites une évaluation complète des aménagements existants de la terrasse : caillebotis, meubles, jardinières, voiles, auvent, ...Cela vous permettra d'ajouter ces éléments dans ce que le propriétaire "doit" laisser. N'oubliez pas bien sûr de mettre ces éléments dans l'acte de vente et les soustraire aux frais de notaire ! 

    A l'inverse, si l'espace est nu, renseignez-vous dès la négociation sur les possibilités d'aménagement (meubles et plantations) en étudiant le règlement de copropriété et les règles locales d'urbanisme (en mairie). En particulier, certains types d'arbre (les fruitiers par exemple) peuvent être contraints, le poids au mètre carré de certains équipements peut être limité ou l'aspect démontable de certaines structures doit être assuré. Dans tous les cas, soyez attentifs aux impacts sur le revêtement, la structure de l'immeuble et l'aspect visuel de vos projets d'aménagement pour la collectivité. Il serait dommage d'être obligé de tout démonter suite à une plainte et de risquer des sanctions pénales ! 

     

    Une terrasse, c'est donc magique, surtout à Paris. On est bien d'accord.

    Mais, si aucune terrasse ne ressemble à une autre, elles ont toutes un point commun : celle que vous convoitez est sûrement surévaluée dans le prix proposé par le vendeur. Essayez donc de ramener un peu de rationnel dans ce qui ne l'est pas forcement au départ, pour que votre terrasse ne vous fasse pas le même coup qu'à Cendrillon minuit sonné !  

     

    En tout cas, vous ne pourrez pas dire que vous ne saviez pas !

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    Auteur: Eric Chatry

    Eric Chatry est cofondateur de Je Rêve d'une Maison. Passionné d'immobilier et d'innovation, il porte une vision décalée de l'immobilier pour les acquéreurs.
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    Je Rêve d’une Maison est la startup qui réinvente la chasse immobilière à Paris et en région parisienne depuis 2016. Sa valeur ajoutée repose sur une technologie innovante, nommée ImmoScanTM, qui analyse en temps réel 100% du web immobilier. Son efficacité repose également sur une équipe performante qui accompagne les acquéreurs tout au long du processus d’acquisition.