Où trouver un appartement haussmannien à Paris ?

    Où trouver un appartement haussmannien à Paris ?

    01 juin 2017

    Quel bien acheter

    Aujourd'hui, pour la majorité des acheteurs immobiliers à Paris, rien ne surpasse la beauté et le prestige d'un appartement hausmannien. On passe tous les jours devant mais on ne les regarde même plus tellement ils font partie de notre paysage. Mais sont-ils vraiment partout ? Et comment dénicher les pépites en dehors des sentiers battus ? Dessous des cartes de Paris pour éclairer votre recherche.

     

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    Un modèle d'urbanisme précurseur

    On le sait, de 1853 à 1870, Paris a vécu une transformation sans précédent. Sous l'impulsion du baron Haussmann, préfet de Seine, plus de 170 kms de boulevards, avenues et rues ont été percés, notamment sur les grands axes reliant les gares et les places, dont la plus connue, l'Etoile.

    En 17 ans, près de 60% du bâti parisien a été remodelé. Aujourd'hui encore, on célèbre cette extraordinaire homogénéité haussmannienne qui "fait ville" et que le monde entier nous envie. Les urbanistes redécouvrent au passage une raison de cette durabilité hors norme : le modèle d'îlot haussmannien.

    Formé par un découpage de rues qui se croisent en étoile, il est presque toujours triangulaire et compact. Ses immeubles mitoyens, relativement étroits et peu profonds, s’édifient eux à l’alignement des rues, avec une parfaite linéarité de façades.  Du coup, en plus d'un aspect très esthétique, ils garantissent une "densité extraordinaire d'habitants grâce un subtil équilibre entre les « pleins » et les « vides » des cours et courettes" d'après les deux commissaires architectes, l’urbaniste Umberto Napolitano et l’ingénieur Franck Boutté de l'exposition exposition « Paris Haussmann, modèle de ville » qui a eu lieu début 2017 au Pavillon de l’Arsenal à Paris.

    Le fait est que l'on a pas fait mieux depuis. Au point de questionner tous les experts de "smart cities" sur "L’urbanisme du Paris d’Haussmann, modèle pour la ville durable ?"

    Mais s'ils sont faits pour durer, les haussmanniens sont-ils pour autant partout ?

    A la recherche des haussmanniens

    Où a-t-on donc le plus de chance de trouver des appartements haussmanniens dans Paris ?  Pour répondre à cette question, nous avons fait appel à l'open data de la ville de Paris.

    La carte interactive imaginée plus bas reprend au niveau infra-communal le plus fin (l'iris) le pourcentage de bâti haussmannien construit entre 1853 et 1870 rapporté à la surface de bâti totale.

    Et miracle, visuellement, tout devient plus simple ! En bleu foncé, les quartiers avec plus de 80% de bâti haussmannien jusqu'au jaune clair avec moins de 20% de haussmannien.


    nb: pour afficher la carte en plein écran, cliquez sur le signet "lien" entre bas à droite de la carte.

    Première impression : beaucoup plus de bleu foncé dans la partie nord ouest de Paris, entre Saint Lazare et Etoile. Et beaucoup de vert clair et jaune au centre de Paris et en périphérie. Zoomons pour voir plus en détail.

    Sans surprise, les quartiers avec une part très forte de haussmanniens sont plutôt  à l'ouest et comptent parmi les quartiers les plus prestigieux de Paris :

    • 8ème : Europe, mais aussi Porte Maillot et Chaillot, Champs Elysées
    • 17ème : Plaine de Monceaux et Ternes
    • 9ème : Rochechouart
    • 7ème : Gros Caillou, Ecole Militaire, Invalides
    • 6ème : Notre-Dame-des-Champs, Montparnasse, Odéon, 
    • 5ème : Val de Grâce

    Mais d'autres quartiers moins connus (et donc moins chers au m2..à méditer pour les fans de haussmanniens) apparaissent aussi sur la carte, notamment :

    • 14ème : Plaisance et Petit Montrouge
    • 13èmeCroulebarbe et la Salpêtrière derrière le jardin de plantes
    • 12ème : Quinze Vingts, le haut de Picpus
    • 18ème : derrière Montmartre, le quartier Clignancourt
    • 10ème : Saint-Vincent de Paul

    Quand au centre, hormis quelques îlots à Palais Royal, la Sorbonne, Île de la Cité, pas beaucoup de haussmanniens à l'horizon. Pourquoi ?

    L'explication historique

    Pour expliquer l'implantation des immeubles haussmanniens à Paris, revenons à l'histoire et à un autre grand principe d'urbanisme du baron Haussmann : l'interconnexion des gares et des places en radial.

    En effet, dès le début, il privilégie le concept de percée et de grandes lignes droites ouvrant de larges voies d’Est en Ouest, de la place de l’Etoile à la place du Trône et du Nord au Sud de la gare de l’Est à l’Observatoire. Les 6 grandes gares parisiennes, en pleine période de révolution industrielle et d'explosion du transport et des infrastructures ferroviaires, deviennent ainsi des points obligés de connexion.  Tout un réseau de voirie moderne est créé, ordonnant la ville en un dispositif radial particulièrement efficace et riche en intersections, très éloigné du quadrillage new-yorkais ou du plan Cerdà barcelonais imaginés quelques décennies auparavant.

    En 17 ans de travaux au pas de charge et largement décriés :

    • Des boulevards sont percés : Sébastopol, de Strasbourg, Magenta, Arago, Voltaire, Diderot,  Malesherbes, Saint-Germain, Saint Michel et le Cours de Vincennes.
    • Puis des avenues : avenues Kléber, Foch, Victor Hugo, Carnot, Niel, Friedland, Iéna, George V.
    • Enfin, des rues : La rue de Rivoli est percée (partiellement ouverte lors du Premier Empire), rue monumentale le long du jardin des Tuileries. Les rues  Soufflot, Réaumur, du Quatre-Septembre, de Rennes, Turbigo, des Ecoles.
    • Certaines places sont réaménagées comme la place de l'Hôtel-de-Ville ou la place de l'Etoile avec ses douze avenues qui y convergent. D'autres sont créées de toute pièce comme la place Malesherbes, l'Alma ou la place de l'Opéra, où l'architecte Garnier y achève en 1875 le palais qui portera son nom.
    • La gare de Lyon est construite et faute de pouvoir interconnecter les gares existantes, Haussmann facilite leur accès par des axes importants. De la gare de Lyon à la gare de l'Est se créent les boulevards Richard Lenoir et de Magenta.
    • Depuis la gare Saint Lazare, première gare en trafic à l'époque, deux axes parallèles sont aussi tracés : vers la gare de l'Est d'une part, avec le boulevard Haussmann et la rue Lafayette, et vers la gare du Nord d'autre part, avec la rue de Châteaudun et la rue de Maubeuge.
    • Des poumons verts comme le bois de Boulogne ou des parcs comme Monceau ou Vincennes sont aménagés.

    Étonnant de voir encore aujourd'hui à quel point l'histoire se lit dans la géographie de la ville, non ?

    Vive la dataviz !

    Une chose est sûre : vous ne pourrez plus dire que vous ne savez pas où trouver votre futur appartement haussmannien !

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    Auteur: Eric Chatry

    Eric Chatry est cofondateur de Je Rêve d'une Maison. Passionné d'immobilier et d'innovation, il porte une vision décalée de l'immobilier pour les acquéreurs.
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    Je Rêve d’une Maison est la startup qui réinvente la chasse immobilière à Paris et en région parisienne depuis 2016. Sa valeur ajoutée repose sur une technologie innovante, nommée ImmoScanTM, qui analyse en temps réel 100% du web immobilier. Son efficacité repose également sur une équipe performante qui accompagne les acquéreurs tout au long du processus d’acquisition.