Les Épinettes, le futur Batignolles ?

    Les Épinettes, le futur Batignolles ?

    25 juin 2017

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    Les Épinettes, ce quartier historique ouvrier de Paris encore méconnu, coincé entre le 17ème Batignolles plus bourgeois et le 18ème familial du haut-Montmartre, a été longtemps préservé de la gentrification. Mais avec les travaux de la ligne 14 et l'aménagement de la ZAC Clichy-Batignolles, il est en train de prendre un sérieux coup de jeune. On en entend parler de plus en plus et il pourrait vite devenir très attractif pour les acheteurs, notamment les trentenaires primo-accédants. Si on allait voir ?  

    Les Epinettes au fil du temps 

    Les Épinettes, l'ancien hameau encore agricole jusqu'au début du XIXème, a bien changé de visage. Le nom des Épinettes proviendrait d'ailleurs des ronces qui poussaient autrefois sur ces terres, et dont le cépage, du même nom, donnait un pinot appelé « l’épinette blanche ». C’est le moment ou jamais de ressusciter cette légende et d’ouvrir un bar spécialisé dans le vin du quartier !

    En 1840, la construction de l'enceinte de Thiers l'isole des villages de Saint-Ouen et Clichy hors les murs tandis qu'est mis en service en 1852 le train de la Petite Ceinture. On peut encore observer les voies au nord des Épinettes. C'est en 1856 que les Epinettes sont finalement intégrées, comme Monceau et les Batignolles, au 17ème arrondissement. C'est le début d'une phase d'industrialisation, autour des infrastructures ferroviaires, d'usines, d'imprimeries et de la fabrication de meubles et de malles. A ce moment-là se construisent nombre des cités, cours et îlots, notamment du côté de la rue de la Jonquière, qui donnent aux Épinettes un air de village d'un autre temps.

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    Progressivement au cours du XXème siècle, les classes populaires sont remplacées par les classes moyennes et le quartier devient résidentiel sans toutefois perdre son image ouvrière et son identité. Encore aujourd'hui, il y a en réalité deux Épinettes, comme le montre la carte des revenus médians disponibles : la partie nord plus populaire et moins cotée et la partie Brochant plus proche dans sa composition démographique de ses quartiers voisins des Batignolles et du haut Montmartre.

    Des prix immobiliers encore accessibles

    Avec le renchérissement du prix des logements dans la capitale, les Épinettes accueillent dès les années 70-80 davantage de cadres et professions libérales, notamment dans le triangle des stations La Fourche, Brochant, Guy Môquet du sud du quartier, moins dans le nord côté Bessières.

    Conséquence : depuis une dizaine d’années, les prix de l’immobilier ont flambé. Entre 2006 et 2016, le mètre carré a augmenté de 81 % contre 40% en moyenne sur Paris ! Pourtant, à 8000 € au m² , il reste sensiblement inférieur à ses quartiers voisins, 10% moins cher au m² que le quartier des Batignolles au Sud et 6% moins cher que le quartier des Grandes-Carrières qui remonte du côté de la Butte Montmartre (source : base notaires).

    Pour Stéphanie, chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison, « 10% moins cher que Batignolles, cela me semble carrément sous-estimé ! Du côté de Brochant et Guy Môquet, il y a de belles opportunités à saisir, c'est un coin qui est déjà très agréable à vivre !". Pour ce qui est des rues sympas avec de beaux immeubles, qui n'ont d'ailleurs, rien à envier à ceux des Batignolles, allez voir du côté de la rue du Dr Heulin, de la rue Lacroix et la rue des Apennins (notamment au 11). Vous risquez d'être surpris ! "Il y a de très beaux biens avec terrasse et on commence à y voir des pépites autour de 11 500 €/m² pour des biens refaits par architecte. C'est pour dire la cote que ça prend !" complète Fabien, chasseur également et fin connaisseur du quartier.

    Il faut dire qu'avec plus de 70% d'appartements haussmanniens dans la partie sud des Épinettes (voir l'article "où se cachent les haussmanniens à Paris ?"), le quartier n'a rien à envier en terme architectural à beaucoup d'autres.

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    Que dire par exemple de la magnifique Cité des Fleurs ! C'est un joyau architectural méconnu qui se découvre entre le 59 rue de la Jonquière et le 154 avenue de Clichy. A part Sisley qui y habita, les autres peintres impressionnistes auraient pu y faire leur nid avec bonheur, mais à l'époque, l'endroit était un peu trop bruyant et industriel. Dommage !

    Amateurs de belles choses : si un de ces hôtels particuliers dévorés de vigne vierge et de lierre ou une de ces maisons bourgeoises abondamment fleuries apparaissait sur le marché, n'hésitez pas. C'est la campagne à la ville ! Dans cette ruelle pavée bordée de palmiers, tamaris et oliviers, le moindre pavillon et son jardinet en bambou prend des allures de palais. Ici, la nature revit de façon insolite au milieu d'une architecture disparate et stylée.

     

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    Mais les Épinettes sont aussi devenues dans certaines rues, un terrain de jeu pour les architectes contemporains. Au 35 de la rue Lantiez par exemple, les architectes ont laissé tomber le béton blanc pour une façade tout en métal sombre et en verre, qui se combinent pour jouer sur la transparence. Au 6-8 de la villa des Épinettes, c'est la "Film House", étonnante maison en forme de grande caméra, où la lumière entre par l’objectif que vous pourrez découvrir. Bref, il y en a pour tous les goûts !

    Pour Clémentine, habitante depuis quelques mois rue de la Jonquière, il n'y a plus de doute, c'est une belle surprise : "J'ai découvert un quartier très vivant avec de beaux immeubles, de petits coins cachés et des ruelles pleines de charme. C'est très authentique et ça évolue bien".

    Des travaux pour améliorer encore les transports

    Malgré sa position excentrée dans paris, le quartier des Epinettes est plutôt béni des dieux côté grands travaux d'infrastructure. Il est déjà bien desservi par les transports avec la ligne 13 qui vient de Saint-Lazare et bifurque à la Fourche (logique!), par le RER C à Porte de Clichy, et la gare de Pont Cardinet.

    Mais bientôt, c'est la ligne 14 qui va venir désengorger la ligne 13. Pas un luxe, quand on sait que cette dernière, la plus longue ligne de Paris, est aussi la ligne la plus pénible avec un taux de remplissage de 116% et reste un enfer quotidien pour ses usagers ! Mais comme l'enfer est pavé de bonnes intentions, on ne s'étonnera même plus de voir que les travaux de prolongement de la ligne 14 connaissent de sérieux contretemps. Déjà presque un an de retard pour la RATP,  en raison de fuites d'eau en série dans les galeries souterraines. Mais comme le siège de la région Ile De France déménage à la Mairie de Saint-Ouen, il y a une certaine pression ! Bon an mal an, la station porte de Clichy de la ligne 14 devrait bien finir par voir le jour en 2019 !

    Côté culture, ça bouge ! 

    Si vous êtes plutôt du genre squat officiel de type Grand Train ou café collaboratif à Pantin, les Épinettes ont tout ce qu’il vous faut. Pour un dimanche exemplaire, commencez par faire un tour rue de la Jonquière, à la librairie indépendante L’usage du monde, qui organise régulièrement des rencontres avec des auteurs de roman, d’essais et de bandes-dessinées. Puis arrêtez-vous un peu plus loin dans la rue chez Irène et Bernard, dont le brunch dominical à 13€ ne désemplit pas. Enfin, direction le Hasard Ludique, ancienne gare de la Petite Ceinture transformée en lieu culturel et festif. Planté en face d’un Darty, ce nouveau bar-restaurant-salle de concert nous fait de l’œil, avec ses parasols colorés et sa terrasse toute neuve. Le lieu a été réhabilité par une association, qui a tenu à faire participer les habitants du quartier. Vous l’aurez compris, le quartier regorge de petites pépites qui agrémenteront votre quotidien, comme l’Octopussy bar et ses pintes à prix imbattable.

     

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    Le long du boulevard Berthier, au milieu des travaux, s’érige un des trésors du spectacle vivant parisien : les Ateliers Berthier. Ces immenses entrepôts abritent le lieu de stockage des décors de l’Opéra Garnier. Le Théâtre de l’Odéon en a également fait son annexe, et y célèbre la jeune création théâtrale européenne. 

    Les Épinettes, quartier d’avenir 

    Si l’histoire du quartier est riche, son avenir s’annonce encore plus palpitant. Si vous êtes avant-gardiste et amateur de bon plan, foncez-y maintenant. Si vous préférez attendre, ne tardez pas, c'est une question de mois, maximum un ou deux an. Ça va aller vite !

    En témoigne l’installation de la fameuse École 42 de Xavier Niel sur le boulevard Bessières, cet "ovni pédagogique et la meilleure école de code au monde" d'après Challenge. Pas d’examen ni de frais de scolarité, une salle où passer la nuit. L’école fait du bruit, au bon sens du terme, et l’ambiance du quartier s’en ressent !

    Puis, il y a l’ouverture du Tribunal de Grande Instance sur la butte des Batignolles imaginé par Renzo Piano et prévue pour fin 2017. Parions sans risque que la population du quartier va évoluer à la vitesse grand V avec une flopée de jeunes avocats attirés par les prix réduits de l'immobilier. Le 17ème est déjà le 1er arrondissement pour les cabinets d'avocats, pourquoi faire compliqué ! Côté commerce, ne voit-on pas fleurir les restaurants de jeunes chefs, les coopératives bio et les cafés où il fait bon travailler en journée. Ce n’est qu’un début !

     

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    En bordure des Épinettes, c'est toute la zone Clichy-Batignolles qui révolutionne la limite nord du quartier. Destiné à accueillir le village olympique pour 2012, le projet urbain inclut autour du TGI de Paris, plus de 3400 logements, 140 000 m² de bureaux et 300 000 m² de commerces. Clichy-Batignolles a même reçu l’appellation officielle d’éco-quartier, avec un immense espace vert, le parc Martin Luther King, et alimentera 40% de son énergie grâce à des panneaux solaires.

     

    Alors ? Transports, culture, environnement, architecture, prix bas de l'immobilier… Le 17ème se réinvente à Epinettes, mais, ne le dites à personne !

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    Auteur: Eric Chatry

    Eric Chatry est cofondateur de Je Rêve d'une Maison. Passionné d'immobilier et d'innovation, il porte une vision décalée de l'immobilier pour les acquéreurs.
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    Je Rêve d’une Maison est la startup qui réinvente la chasse immobilière à Paris et en région parisienne depuis 2016. Sa valeur ajoutée repose sur une technologie innovante, nommée ImmoScanTM, qui analyse en temps réel 100% du web immobilier. Son efficacité repose également sur une équipe performante qui accompagne les acquéreurs tout au long du processus d’acquisition.